Je huis staat te koop en de eerste bezichtigingen hebben al plaatsgevonden. Nu breekt het moment aan van onderhandelen! Jouw Makelaar weet precies hoe dit werkt en kent alle (ongeschreven)regels, maar ken jij ze ook?

De woningmarkt is enorm aangetrokken en daardoor krijgen we ook weer discussies over de spelregels van het onderhandelen. Je bent wellicht in onderhandeling of misschien (vaker) teleurgesteld dat jouw droomwoning aan je neus voorbij is gegaan. Jouw Makelaar kent de regels en richtlijnen, we lichten ze graag toe.

Misverstand 1. Als ik een bod uitbreng, ben ik in onderhandeling

Helaas, wanneer je een bod uit brengt ben je niet automatisch in onderhandeling. Je bent pas in onderhandeling wanneer je een tegenvoorstel hebt ontvangen van Jouw Makelaar. Ook wanneer je bod wordt afgewezen en er wordt verzocht om een nieuw (openings)bod uit te brengen, ben je niet in onderhandeling.

Misverstand 2. Ik bied de vraagprijs, dus word ik de koper

Ja, juridisch gezien zou je dit wellicht denken. Wanneer je een bod accepteert, is er tenslotte een overeenstemming. Maar de Hoge Raad heeft in het arrest Hofland/Hennis bepaald dat het aanbieden van een huis met een vraagprijs niet gezien kan worden als aanbod. Ze noemen dit een “uitnodiging tot onderhandeling”. Je wordt dus altijd pas na onderhandeling én gunning de koper.

Misverstand 3. De eerste bieder, een bijzondere positief

Er bestaan veel misverstanden over “de eerste bieder”. Je denkt wellicht dat je een bijzondere positief hebt, wanneer je als eerste een bod uit brengt. Maar helaas, de verkoper hoeft niet als eerste met de jou in onderhandeling te gaan. De verkoper kan er zelfs voor kiezen om helemaal niet met je in onderhandeling te gaan, als een andere bieder een beter (openings)bod uitbrengt, kan besloten worden om daar een onderhandeling mee te starten.

Misverstand 4. Bezichtigingen & onderhandelingen

Je hebt een bod uitgebracht op jouw droomwoning én de verkoper heeft een tegenvoorstel gedaan. Nu zie ik dat de makelaar nog steeds bezichtigingen uitvoert voor deze woning, mag dat? Ja, dat mag. Zolang er nog geen definitief akkoord is tussen jou en de verkoper, mag de makelaar doorgaan met bezichtigingen.

Misverstand 5. Tijdens de onderhandeling stijgt de vraagprijs

Dit is een vervelende kwestie, maar het mag wel. Wanneer je een bod uitbrengt van €235.000 op een woning met een vraagprijs van bijvoorbeeld €250.000 en er zijn nog (veel) meer gegadigden, dan mag de makelaar een tegenbod uitbrengen van €260.000 en dit ook wijzigingen op internet en brochures. Hier wordt (gelukkig) niet vaak voor gekozen.

Misverstand 6. Tijdens de onderhandeling wijzigt het onderhandelingssysteem

Als er sprake is van bovenstaand voorbeeld, is het wel zo verstandig van de verkoper om alle gegadigden de mogelijkheid te geven om een goed bod te doen. Het kan dus voorkomen dat de makelaar je laat weten dat het onderhandelingssysteem wijzigt in bijvoorbeeld een inschrijving. Jij én alle andere gegadigden krijgen dan de mogelijkheid een definitief eindbod neer te leggen voor een bepaalde datum en tijd. De verkoper kan na de sluiting dan de woning aan een der partijen gunnen.

Misverstand 7. Gunning

Verkopers hebben vaak een emotionele band met het huis. Zij willen niet alleen de beste prijs, maar ook dat hun huis in goede handen wordt achtergelaten. Het kan daarom zijn dat een verkoper niet de hoogste prijs kiest, maar een koper waar “zijn gevoel” het beste bij is. Oók kan het gebeuren dat er bij een onderhandeling of na de inschrijftermijn geen gunning plaatsvindt, maar dat de verkoper verder zoekt naar een andere koper.

Misverstand 8. De makelaar mag niet uitspelen

Correct! De makelaar mag partijen niet tegen elkaar uitspelen. Wanneer er meerdere gegadigden zijn, welke een (openings)bod hebben uitgebracht, is de makelaar verplicht om aan de partijen te laten weten dat er meerdere biedingen zijn gedaan. Hij mag niet vertellen hoe hoog de geboden bedragen zijn, maar hij mag je bijvoorbeeld wel vragen om een definitief eindbod te doen. Wanneer jouw bod niet hoog genoeg is, mag de makelaar de onderhandeling beëindigen en met een andere partij een onderhandeling aangaan.

Misverstand 9. Afspraak is afspraak

"Na een paar dagen onderhandelen bereikten we overeenstemming. Ik heb dus een huis gekocht, de afspraak voor ondertekening van de koopovereenkomst is ook al gemaakt. Nu belt de verkopend makelaar me met de mededeling dat de verkoop niet doorgaat, omdat er een andere gegadigde meer heeft geboden. Kan dat zomaar?”

In principe zijn mondelinge afspraken geldig. Maar bij de koop van een woning is dat anders. Nadat de koper de koopakte heeft getekend, mag hij zich nog drie dagen bedenken en terugkomen op zijn beslissing. Een verkoper mag zich bedenken tot het moment dat hij de overeenkomst heeft getekend. In dit geval mag de verkoper de onderhandelingen weer “openbreken” of in het geheel de koop afbreken. Afspraak is afspraak, ná ondertekening.

Eerlijk?!

Bij Jouw Makelaar krijgen wij regelmatig de opmerking; ”Hoe maak ik het meeste kans op dit huis?”. Helaas is hier geen eenduidig antwoord op, we adviseren om niet te lang te wachten met het plaatsen van een bod en goed te luisteren naar de gewenste voorwaarden van de verkoper. Je kunt de makelaar altijd vragen of er bijzondere wensen zijn bij de verkoper, wellicht pas jij perfect in hun “plaatje”! Tenslotte hebben we liever geen geheimen en wordt er open gecommuniceerd. Wél zo eerlijk dus!

Tags: kopen, bieden, makelaar, regels, Open huis